Nutzungsänderungen bei Gewerbeimmobilien: Wie gelingt das?
Selbst wenn die Immobilie Ihr Eigentum ist, dürfen Sie damit nicht pauschal und nicht immer das machen, was Sie sich vorstellen. In Deutschland unterliegen Nutzungsänderungen einem zuvor gestellten Antrag und der damit verbundenen Bewilligung dessen. Das kann manchmal ganz unkompliziert sein und schnell gehen, manchmal aber auch zur ernsthaften Hürde werden.
Was genau sind Nutzungsänderungen bei Immobilien?
Wie die Bezeichnung schon zum Ausdruck bringt, liegt diese vor, wenn die Immobilie fortan anderweitig genutzt werden soll. Das ergibt sich manchmal schon allein deswegen, weil nun ein anderer Gewerbetreibender in die Immobilie zieht. Nutzungsänderungen sind aber auch abseits des gewerblichen Kontexts möglich, beispielsweise wenn Gewerbeflächen in Wohnraum umgewandelt werden. Da gibt es viel zu beachten, sowohl was die Ausstattung und Beschaffenheit als auch die Lage der Immobilie anbelangt. In Gewerbegebieten ist solch eine Nutzungsänderung von Gewerbe- zu Privatwohnraum beispielsweise kaum möglich, in Mischgebieten hingegen schon.
Aber selbst wenn Sie bereits an Gewerbetreibende vermieten, kann eine Nutzungsänderung erforderlich sein, sofern sich das in die Immobilie eingemietete Gewerbe ändert. Wie komplex das in der Praxis sein kann, zeigt schon, in welche Kategorien die öffentliche und private Nutzung seitens des Gesetzgebers unterteilt wird:
- Büro- oder Gewerbe- oder Handelsnutzung
- Gesundheit oder medizinische Einrichtungen
- soziale Einrichtungen oder Sport
- Ver- und Entsorgung
- Verkehr
- Kultur
- Lagerräume
Hierbei handelt es sich jeweils um voneinander getrennte, separate Kategorien mit eigenen Bestimmungen. Das macht auch Sinn, denn Praxen oder medizinische Einrichtungen müssen aufgrund der Hygienevorschriften andere Kriterien erfüllen als eine große Lagerhalle. Simultan benötigt ein kleiner Kiosk mitunter keine öffentlich zugängliche Toilette, ein Restaurant aber natürlich schon. Noch dazu sind die Bestimmungen jeweils unterschiedlich: Ein Restaurant bringt für die Umgebung zwangsweise einen höheren Lautstärkepegel mit als eine Bürofläche – und muss auch andere Brandbestimmungen oder Vorgaben zu Deckenhöhen einhalten.
Regelung bei Gemeinschaftseigentum und Sonderregelungen
Die Situation verkompliziert sich weiter, wenn Ihnen lediglich eine Wohnung (oder Gewerbefläche) in einem Mehrfamilienhaus gehört. Da haben die anderen Eigentümer ein Wort mitzureden, schließlich wirkt sich eine Nutzungsänderung Ihrer Einheit direkt auf die Einheiten aller anderen Eigentümer im Haus aus.
Nutzungsänderungen können sogar bereits vorliegen, wenn das nicht auf den ersten Blick ersichtlich ist. Ein Beispiel hierfür: Ein Kiosk gilt für gewöhnlich als Ladengeschäft und muss damit assoziierte Bestimmungen einhalten. Ist es aber möglich, in dem Kiosk Sportwetten abzugeben, ändert sich die Nutzung automatisch und fortan handelt es sich aus rechtlicher Sicht um eine „Vergnügungsstätte”, welche wiederum andere baurechtliche Vorschriften als ein Ladengeschäft hat. Vermieter müssen das ebenfalls berücksichtigen, um tatsächlich rechtskonform zu vermieten.
Vorgehen bei Nutzungsänderungen
Die Nutzungsänderung ist rechtlich ähnlich einer Baugenehmigung, sie wird also gegenüber der jeweiligen regionalen Genehmigungsstelle gestellt. Es besteht kein Anrecht darauf, dass die Nutzungsänderung gewährt wird. Speziell bei gewerblichen Vermietungen ist, abseits von aktuellen Lageplänen, Bauzeichnungen, Wohn- und Nutzflächenberechnungen und Stellplatznachweisen, auch eine Betriebsbeschreibung notwendig.
In Einzelfällen sind zudem Gutachten einzuholen, beispielsweise eines zum Brandschutz oder ein Schallschutzgutachten. Planen Sie genügend Zeit für das Genehmigungsverfahren ein – es kann durchaus drei bis vier Monate dauern, in Einzelfällen auch länger.
Eine individuelle Beratung sollte einer Nutzungsänderung stets vorausgehen: Vereinbaren Sie am besten einen Termin mit uns! Die Spezialisten von Steven Efler Immobilien sind für Sie da!
