Der Energieausweis – was er aussagt und wofür man ihn braucht

Ein Energieausweis ist unabhängig ob es sich um einen Energieverbrauchs- oder Energiebedarfsausweis handelt, 10 Jahre ab dem Tag der Ausstellung gültig.

Im Regelfall benötigen Sie den Verbrauchsausweis beim Verkauf oder der Vermietung Ihrer Immobilie. Für die Berechnung werden die letzten 3 Abrechnungsjahre für die Heizenergie und im Falle des Verbrauchsausweis Gewerbe den Stromverbrauch herangezogen. Fehlen Ihnen diese Abrechnungen, brauchen Sie einen Bedarfsausweis.
Vorsicht: Sollte es in diesen 3 Jahren zu gravierenden Sanierungsmaßnahmen oder beispielsweise einem Heizungsaustausch gekommen sein, langt der “kleine” Verbrauchsausweis nicht mehr. Ebenfalls nicht ausreichend für den Verkauf oder die Vermietung ist der Verbrauchsausweis bei gänzlich unsanierten Bauten, welche vor 1978 errichtet wurden und weniger als 5 Wohneinheiten besitzen.

Den Bedarfsausweis benötigen Sie, wenn Sie umfangreichen Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten durchführen, die Immobilie erweitern oder im Falle eines Neubaus. Ebenso braucht es einen Bedarfsausweis bei der Vermietung oder dem Verkauf Ihrer Immobilie, bei dem Sie keinen Verbrauchsausweis vorlegen können, etwa weil Ihnen die dafür nötigen Unterlagen fehlen.

Inhaltlich besteht der Unterschied zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis in der Genauigkeit der Angaben. Während der Verbrauchsausweis, auch “kleiner” Energieausweis genannt, den tatsächlichen Energiebedarf des Gebäudes auf Basis der letzten 3 Jahresabrechnungen für Heizenergie und ggf. Stromverbrauch wiedergibt, so zeichnet der Bedarfsausweis ein detaillierteres Bild über den Energiebedarf der Immobilie: Die Informationen sind nutzungsunabhängig und geben präzise den energetischen Zustand der Immobilie wieder. Erreicht wird dies durch das Mehrzonenmodell, welches das Gebäude in verschiedene Zonen unterschiedlicher Nutzung und Konditionierung unterteilt.

Der Primärenergiebedarf, auf “Gesamtenergieeffizienz” genannt, gibt im Wesentlichen die Nachhaltigkeit der bewerteten Immobilie aus. Errechnet wird der Primärenergiebedarf aus dem Endenergiebedarf und dem Primärenergiefaktor. Der Primärenergiefaktor ergibt sich aus dem verwendeten Energieträger. Je nachhaltiger ein Gebäude ist, umso niedriger ist sein Primärenergiebedarf.

Gemäß § 17 Absatz 4 EnEV (2014) müssen Energieausweise der vorgeschriebenen Darstellung entsprechen. Energieausweise sind farbig und haben somit als schwarz-weiß Abzug keine Rechtsgültigkeit.

Inhaltlich unterscheiden sich die beiden Varianten durch die Einbeziehung des Energiebedarfs für Strom beim Gewerbeausweis (nicht Wohngebäude). Der Verbrauchsausweis Gewerbe bezieht deshalb in seine Berechnung die Endenergieabrechnung für Strom für die letzten 3 Jahre zusätzlich zum Heizenergieverbrauch mit ein. Beim Bedarfsausweis Gewerbe werden zusätzliche Faktoren wie die Beleuchtung, Belüftung und Klimatisierung mit einbezogen.

Der Verbrauchsausweis Gewerbe bezieht sowohl den Heizenergiebedarf als auch den Stromverbrauch der letzten 3 Jahre in seine Berechnungen mit ein. Sofern keine Informationen zum Stromverbrauch vorliegen, sind auf dem Energieausweis sämtliche Stromverbraucher anzugeben.

Für die Ermittlung des Energiebedarfs wird das Mehrzonenmodell verwendet. Das Gebäude wird dabei in Zonen unterschiedlicher Nutzung und Konditionierung (Heizung, Kühlung, Belüftung, Beleuchtung) eingeteilt. Für jeder dieser Zonen wird im Anschluss die Energielast über standardisierte, nach EnEV definierte Nutzlasten ermittelt.
Neben der Qualität der verwendeten Dämmung und der Dämmwirkung der Außenbauteile (Dach, Fenster, Boden, etc) wird auch die Effizienz der verwendeten Gerätschaften für Klimatisierung oder Beheizung mit einbezogen.