Der Energieausweis – was er aussagt und wofür man ihn braucht

Sie möchten Ihre Gewerbeimmobilie in Nürnberg, Fürth oder Erlangen und Umgebung verkaufen oder vermieten? Dann ist es seit dem 01.05.2015 Ihre Pflicht als Eigentümer bereits zum Zeitpunkt der Vermarktung Ihres Objekts in kommerziellen Immobilienanzeigen Informationen zum Energieverbrauch bzw. Energiebedarf für die Interessenten bereit zustellen. Spätestens zum Zeitpunkt der Besichtigungen muss der Energieausweis dem Interessenten unaufgefordert übergeben werden. Bei Verstößen drohen hier gemäß § 108 GEG Bußgelder bis zu 50.000 €. Das Thema “Energieausweis” ist beim Verkauf oder der Vermietung Ihrer Gewerbeimmobilie keine Kleinigkeit.

Wir von Steven Efler Immobilien lassen Sie nicht allein!

Im folgenden Informieren wir Sie umfassenden über die Energieausweise und deren Inhalt. Zusätzlich haben Sie die Möglichkeit über unseren offiziellen Partner IB Cornelsen online, kostengünstig und ohne großen Aufwand sich Ihren eigenen, geprüften Energieausweis ausstellen zulassen.

Erstellen Sie hier Ihren Energieausweis

Ein Energieausweis – Was ist das eigentlich?

Der Energieausweis zertifiziert die energetische Bewertung von Wohngebäude und Nichtwohngebäude nach den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetz GEG. Die Grundsätze für die Ausstellung, Berechnung und Qualitätssicherung werden dabei vom Deutschen Institut für Bautechnik DIBt bereitgestellt.

Die für den Energieausweis verwendeten Werte ergeben sich aus der benötigten bzw. tatsächlich verbrauchten Endenergie der Immobilie.

Die ermittelten Energiekennwerte werden dann auf dem Energieausweis auf der von beispielsweise Elektrogeräten bekannten Skala von grün (A+/Effizienzhaus) bis rot (H/unsaniert) dargestellt.

Darüber hinaus kann ein Energieausweis auch Sanierungsempfehlungen beinhalten, wie beispielsweise der Einbau neuer Fenster oder einer Fassadendämmung.

Hinweise darüber, wie Sie einen Energieausweis richtig lesen, finden Sie hier.

Wann braucht man einen Energieausweis?

Beziehungsweise wann braucht man ihn eigentlich nicht?
Gemäß § 79 Absatz 4 GEG brauchen Sie keinen Energieausweis, wenn Ihre Immobilie unter Denkmalschutz steht. Die Energieausweis-Pflicht greift dann nicht.

Und wann braucht man Ihn?

Das am 01. November 2020 eingeführte Gebäudeenergiegesetz GEG regelt in § 80, wann ein Energieausweis auszustellen ist.

Bei der Vermarktung…

Wie bereits eingangs erwähnt, besteht diese Pflicht für Sie als Eigentümer, sobald Sie oder wir Ihre Gewerbeimmobilie inserieren.

Gefordert werden dabei Angaben zu:

Art des Energieausweises
Energieverbrauch oder -bedarf für Wärme und ggf. Strom
Primärer Energieträger
Baujahr des Gebäudes
Energieeffizienzklasse

Sobald wir den Energieausweis von Ihnen erhalten haben, werden wir ihn in das Immobilieninserat einpflegen, sodass Sie mit uns bedenkenlos Ihre Gewerbeimmobilie vermarkten können.

Bei der Besichtigung…

Spätestens bei der Besichtigung der Immobilie muss der Ausweis gemäß § 80 Absatz 4 GEG dem Interessenten ohne Aufforderung und unverzüglich vorgelegt werden. Alternativ reicht ein deutlich sichtbarer Aushang in der Immobilie während der Besichtigung.

Mit Unterzeichnung des Miet- oder Kaufvertrags muss der Energieausweis dann übergeben werden – er wird als Anlage Bestandteil des Vertrags.

Weiterhin zur Ausstellung eines Energieausweises verpflichtet sind Sie in folgenden Fällen:

Modernisierung und Erweiterung

Möchten Sie umfassende Modernisierungsmaßnahmen an Ihrer Immobilie durchführen oder sie erweitern, benötigen Sie hierfür einen Bedarfsausweis. Die genauen Voraussetzungen hierfür werden in den §§ 46 – 61 GEG geregelt. Möchten Sie bloß kleinere Ausbesserungsarbeiten vornehmen, beispielsweise neue Fenster einbauen oder das Dach oder die Außenwand erneuern, so benötigen Sie hierfür keinen eigenen Energieausweis. Gleiches gilt, wenn die geplante Erweiterung 50 m² nicht überschreitet. In diesen Fällen lang ein Bauteilnachweis.

Sofern Sie Ihre Heizungsanlage tauschen möchten, benötigen Sie den Bedarfsausweis auf alle Fälle.

Neubau

Die Pflicht zur Erstellung eines Energieausweises besteht weiterhin nach Fertigstellung eines Neubaus. Der Eigentümer muss diesen unverzüglich nach Abschluss der Arbeiten erstellen lassen, bzw. der Bauherr dem Eigentümer diesen zu überreichen. Geregelt wird die Energieausweispflicht für Neubauten in den §§ 10 – 14 GEG.

Wichtig zu beachten: Sollten beim Bau Änderungen aufgetreten sein, die die energetischen Eigenschaften der Immobilie betreffen, so muss dies auch im Energieausweis Berücksichtigung finden. Die energetischen Eigenschaften des Gebäudes müssen mit den Angaben im Energieausweis übereinstimmen.

bei öffentlichen Bauten

Sofern es sich um eine öffentliche Immobilie mit großem Publikumsverkehr handelt und / oder eine behördliche Nutzung vorliegt, so ist gemäß § 80 Absatz 5 GEG der Eigentümer verpflichtet, den Energieausweis gut sichtbar und öffentlich auszuhängen. Diese Pflicht besteht bei behördlicher Nutzung ab 250 m², ansonsten ab 500 m² Nutzfläche.

Der Verbrauchsausweis – der “kleine” Energieausweis

Bei der Vermietung und dem Verkauf von Immobilien meistens ausreichend, stellt der Verbrauchsausweis die “kleine” oder einfache Variante des Energieausweises dar. Wie der Name bereits anklingen lässt, gibt der Verbrauchsausweis den tatsächlichen Verbrauch der Immobilie wieder. Seine Werte bezieht dieser Energieausweis aus den letzten 3 zusammenhängenden Heizenergiejahresabrechnungen des Gebäudes.

Differenziert wird beim Verbrauchsausweis zwischen Wohngebäuden einerseits und nicht Wohngebäuden (Gewerbeimmobilie) andererseits.

Der Unterschied liegt in der zusätzlichen Erfassung des Stromverbrauchs der Immobilie. Dafür sollten alle größeren Verbraucher wie etwa Beleuchtung, Belüftung und Klimatisierung mit berücksichtigt werden. Alternativ sind diese sowie alle zusätzlichen Geräte auf dem Energieausweis zu vermerken.

Beide Werte werden dann in der bekannten Farbskala eingetragen und mittels den jeweiligen Primärenergiefaktoren der Primärenergieverbrauch ermittelt.

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Beispiel für den Energieverbrauch von Wärme und Strom bei einem Verbrauchsausweis Gewerbe

Energieverbrauch für Wärme und Strom in Farbskala

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Der Bedarfsausweis – der “große” Energieausweis

Komplizierter und umfassender gestaltet sich der Bedarfsausweis. Beim Bedarfsausweis für Wohngebäude wird über ein standardisiertes Verfahren die Energiekennwerte ermittelt. Dabei werden die Qualität und der Dämmzustand des Gebäudes sowie eventuelle Energieverluste bei der Wärmeerzeugung mit einberechnet.

Der Bedarfsausweis Gewerbe hingegen verwendet das Mehrzonenmodell nach DIN V 18599 zur Ermittlung des Energiebedarfs und Primärenergiebedarfs. Nach dem Mehrzonenmodell wird die Immobilie in verschiedene Nutzungszonen mit unterschiedlicher Konditionierung eingeteilt und der Energiebedarf je Zone berechnet. Zusätzlich mit einbezogen werden wieder die Dämmung sowie die Energieeffizienz etc. der verwendeten Heiz- und Kühlanlagen.

Jeweils zusätzlich zum Endenergiebedarf wird der Primärenergiebedarf berechnet. Dieser ergibt sich aus dem Endenergiebedarf und dem Primärenergiefaktor. Der wiederum gibt die Nachhaltigkeit des verwendeten Energieträgers aus. Je geringer der Primärenergiefaktor, umso umweltfreundlicher ist damit das Gebäude.

Beispiel für den Primärenergiebedarf bei einem Bedarfsausweis Gewerbe

Häufig gestellte Fragen zu Energieausweisen

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Ein Energieausweis ist unabhängig ob es sich um einen Energieverbrauchs- oder Energiebedarfsausweis handelt, 10 Jahre ab dem Tag der Ausstellung gültig.

Wann brauche ich einen Verbrauchsausweis?

Im Regelfall benötigen Sie den Verbrauchsausweis beim Verkauf oder der Vermietung Ihrer Immobilie. Für die Berechnung werden die letzten 3 Abrechnungsjahre für die Heizenergie und im Falle des Verbrauchsausweis Gewerbe den Stromverbrauch herangezogen. Fehlen Ihnen diese Abrechnungen, brauchen Sie einen Bedarfsausweis.
Vorsicht: Sollte es in diesen 3 Jahren zu gravierenden Sanierungsmaßnahmen oder beispielsweise einem Heizungsaustausch gekommen sein, langt der “kleine” Verbrauchsausweis nicht mehr. Ebenfalls nicht ausreichend für den Verkauf oder die Vermietung ist der Verbrauchsausweis bei gänzlich unsanierten Bauten, welche vor 1978 errichtet wurden und weniger als 5 Wohneinheiten besitzen.

Wann brauche ich einen Bedarfsausweis?

Den Bedarfsausweis benötigen Sie, wenn Sie umfangreichen Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten durchführen, die Immobilie erweitern oder im Falle eines Neubaus. Ebenso braucht es einen Bedarfsausweis bei der Vermietung oder dem Verkauf Ihrer Immobilie, bei dem Sie keinen Verbrauchsausweis vorlegen können, etwa weil Ihnen die dafür nötigen Unterlagen fehlen.

Was ist der Unterschied zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis?

Inhaltlich besteht der Unterschied zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis in der Genauigkeit der Angaben. Während der Verbrauchsausweis, auch “kleiner” Energieausweis genannt, den tatsächlichen Energiebedarf des Gebäudes auf Basis der letzten 3 Jahresabrechnungen für Heizenergie und ggf. Stromverbrauch wiedergibt, so zeichnet der Bedarfsausweis ein detaillierteres Bild über den Energiebedarf der Immobilie: Die Informationen sind nutzungsunabhängig und geben präzise den energetischen Zustand der Immobilie wieder. Erreicht wird dies durch das Mehrzonenmodell, welches das Gebäude in verschiedene Zonen unterschiedlicher Nutzung und Konditionierung unterteilt.

Was ist der Primärenergiebedarf?

Der Primärenergiebedarf, auf “Gesamtenergieeffizienz” genannt, gibt im Wesentlichen die Nachhaltigkeit der bewerteten Immobilie aus. Errechnet wird der Primärenergiebedarf aus dem Endenergiebedarf und dem Primärenergiefaktor. Der Primärenergiefaktor ergibt sich aus dem verwendeten Energieträger. Je nachhaltiger ein Gebäude ist, umso niedriger ist sein Primärenergiebedarf.

Hat ein schwarz-weiß Abzug des Energieausweises Rechtsgültigkeit?

Gemäß § 17 Absatz 4 EnEV (2014) müssen Energieausweise der vorgeschriebenen Darstellung entsprechen. Energieausweise sind farbig und haben somit als schwarz-weiß Abzug keine Rechtsgültigkeit.

Was ist der Unterschied zwischen Ausweisen für Wohngebäude und Nicht Wohngebäude?

Inhaltlich unterscheiden sich die beiden Varianten durch die Einbeziehung des Energiebedarfs für Strom beim Gewerbeausweis (nicht Wohngebäude). Der Verbrauchsausweis Gewerbe bezieht deshalb in seine Berechnung die Endenergieabrechnung für Strom für die letzten 3 Jahre zusätzlich zum Heizenergieverbrauch mit ein. Beim Bedarfsausweis Gewerbe werden zusätzliche Faktoren wie die Beleuchtung, Belüftung und Klimatisierung mit einbezogen.

Welche Werte werden für die Berechnung eines Verbrauchsausweises für Gewerbeimmobilien verwendet?

Der Verbrauchsausweis Gewerbe bezieht sowohl den Heizenergiebedarf als auch den Stromverbrauch der letzten 3 Jahre in seine Berechnungen mit ein. Sofern keine Informationen zum Stromverbrauch vorliegen, sind auf dem Energieausweis sämtliche Stromverbraucher anzugeben.

Woraus ergeben sich die Werte für den Bedarfsausweis für Gewerbeobjekte?

Für die Ermittlung des Energiebedarfs wird das Mehrzonenmodell verwendet. Das Gebäude wird dabei in Zonen unterschiedlicher Nutzung und Konditionierung (Heizung, Kühlung, Belüftung, Beleuchtung) eingeteilt. Für jeder dieser Zonen wird im Anschluss die Energielast über standardisierte, nach EnEV definierte Nutzlasten ermittelt.
Neben der Qualität der verwendeten Dämmung und der Dämmwirkung der Außenbauteile (Dach, Fenster, Boden, etc) wird auch die Effizienz der verwendeten Gerätschaften für Klimatisierung oder Beheizung mit einbezogen.

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