Wertermittlung von Gewerbeimmobilien: Ablauf, Kriterien und Bewertungsverfahren
Ebenso wie Wohn-, werden natürlich auch Gewerbeimmobilien anlassgerecht bewertet: Gründe dafür könnten beispielsweise ein geplanter Verkauf, ein Erbe oder eine Scheidung sein – ähnlich wie bei Wohnimmobilien. Speziell bei Gewerbeimmobilien gibt es aber noch weitere Anlässe für eine fundierte Bewertung, wie die Bilanzierung des Firmenvermögens oder zur Aufnahme eines Darlehens inklusive Einbringung der Immobilie als Sicherheit.
Methodik zur Bewertung von Gewerbeimmobilien
Bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien können Experten auf eine Reihe von Bewertungsverfahren zurückgreifen, die auch in Abhängigkeit zur individuellen Situation stehen. Unabhängig von der spezifischen Methodik kommen stets gesetzeskonforme Bewertungsverfahren zum Einsatz – deren Auswahl die Immobilienwertermittlungsverordnung vorgibt. Diese sind:
1) Das Ertragswertverfahren, das bei Gewerbeimmobilien sehr häufig genutzt wird, wenn die Immobilie vermietet und folglich einen planbaren Gewinn erzielen soll. Dieses Verfahren stellt die wahrscheinlich zu erwartenden Erträge separat vom Grundstückswert in den Fokus. Die Teilung erfolgt deshalb, weil die einzelnen Wertaspekte zwischen Grundstück und der eigentlichen Immobilie unterschiedlich sind und Immobilien nicht unverändert für endlos lange Zeit Erträge erzielen können.
2) Das Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF) findet insbesondere im internationalen Raum Anwendung, beispielsweise wenn Institutionelle oder Investoren aus dem Ausland für den Kauf in Betracht gezogen werden und wissen möchten, wie sich die Cashflows bis zu einem festgelegten Bewertungsstichtag in der Zukunft entwickeln werden.
3) Das Sachwert- und Vergleichswertverfahren sind zwei weitere Möglichkeiten, beide kommen bei Gewerbeimmobilien in der Summe aber seltener als die Ertragswert- und DCF-Methode zum Einsatz. Das Sachwertverfahren eignet sich für sehr spezielle Immobilien und dann, wenn der Käufer den Ist-Stand der Immobilie nicht unverändert übernehmen kann. Wurde die Immobilie zuvor beispielsweise als hochreines Chemielabor genutzt, der Käufer ist nun aber ein Maßschneider, wird dieser mit seinem eigenen Gewerbe mit der vorhandenen Struktur der Immobilie nicht viel anfangen können. Beim Vergleichswertverfahren wird die Immobilie mit ähnlichen Immobilien verglichen und davon der Wert abgeleitet. Bei Gewerbeimmobilien findet das Vergleichswertverfahren aber kaum und vor allem nicht isoliert Anwendung.
Faktoren, die auf den Wert von Gewerbeimmobilien Einfluss nehmen
Zu differenzieren ist hierbei zwischen externen Marktaspekten und internen, immobilieneigenen Faktoren – wie beispielsweise Größe, Lage und Ausstattung. Von besonderer Wichtigkeit bei Gewerbeimmobilien ist die Drittverwendungsfähigkeit, die zugleich auch über das gewählte Bewertungsverfahren entscheidet. Die Drittverwendungsfähigkeit gibt die mögliche Nutzungsart der Gewerbeimmobilie vor. Bei einigen Gewerbeimmobilien, vor allem solche, die Wohnräume und Gewerberäume mischen (gemischte Nutzung), bestehen dahingehend Einschränkungen, die zu berücksichtigen sind.
Des Weiteren können auch die Mietvertragsdauer, mögliche Leerstände und die Restnutzungsdauer auf die Bewertung Einfluss nehmen. Leerstände führen dabei zu Wertabzügen, lange Mietverträge hingegen zu Wertsteigerungen. Gleichermaßen spielen auch konjunkturelle Faktoren und beispielsweise das Ist-Zinsniveau eine Rolle.
Mit Spezialisten auf der sicheren Seite
Sowohl hinsichtlich der Verfahren als auch der Faktoren ist die Bewertung von Gewerbeimmobilien also komplexer als die von “gewöhnlichen” Wohnimmobilien. Das setzt Expertise in der Bewertung voraus: Für ein gerichtsfestes Gutachten ist ein zertifizierter Sachverständiger mit Gewerbeimmobilienexpertise zwingend notwendig, den wir Ihnen bei Bedarf gerne aus unserem Netzwerk vermitteln können. Wir von Steven Efler Immobilien helfen Ihnen als Gewerbemakler aus Nürnberg gerne bei der fachgerechten Wertermittlung weiter – kontaktieren Sie uns für eine fundierte Bewertung!
