Gewerbemietvertrag für eine Arztpraxis: Das sollten Sie beachten
Wer sich als Arzt mit einer eigenen Praxis niederlässt, hat in der Regel schon genug zu tun. Trotzdem sollten wichtige Dinge wie die Gestaltung des Gewerbemietvertrages für die Praxis nicht in den Hintergrund treten. Bei Gewerbemietverträgen stehen sich Mieter und Vermieter gleichberechtigt gegenüber – der hohe Schutz, den der Gesetzgeber privaten Mietern gewährt, entfällt. Wir informieren Sie nachfolgend, worauf es ankommt.
Zur Laufzeit des Mietvertrags
Gewerbliche Mieter genießen keinen umfassenden Kündigungsschutz. Bei der Wahl zwischen einem unbefristeten und einem befristeten Mietvertrag kann der befristete Mietvertrag die bessere Option sein. Ein befristeter Mietvertrag mit einer langen Laufzeit, z. B. über zehn Jahre, bietet ein hohes Maß an Sicherheit für die eigene Praxis und den Praxisstandort. Bei einem unbefristeten Mietvertrag ist die Kündigung durch den Vermieter wesentlich einfacher und, da die Kündigungsfrist in der Regel nur sechs Monate beträgt, im Fall der Fälle mit enormem Stress verbunden.
Klausel zur Betriebspflicht
Insbesondere in Ärztehäusern oder Gesundheitszentren können Gewerbemietverträge eine Betriebspflichtklausel enthalten. Diese verpflichtet den Arzt, die Praxisräume in der Immobilie offen zu halten – was z. B. bei einem längeren krankheitsbedingten Ausfall des Arztes problematisch sein kann. Die Zustimmung zu einer solchen Klausel sollte daher gut überlegt sein.
Zur Kaution und Miethöhe
Eine Kaution ist ebenfalls bei Vertragsabschluss zu hinterlegen – die Beschränkung auf maximal drei Monatsmieten im privaten Mietrecht gilt jedoch nicht für gewerbliche Mietverträge. Die Höhe ist frei verhandelbar. Darüber hinaus sollten Ärzte auch auf die Ausgestaltung der Miethöhe achten, zum Beispiel ob es sich um eine Index- oder Staffelmiete handelt. Dies kann bei längeren Mietverträgen über die Jahre zu deutlichen Erhöhungen führen.
Konkurrenzschutz
Wenn sich nach einigen Jahren ein weiterer Arzt mit der gleichen Fachrichtung in derselben Immobilie niederlässt, können Sie sich als Bestandsmieter auf den Konkurrenzschutz berufen. Zwar müssen Vermieter nicht generell jeden Arzt ablehnen, wenn sich bereits ein Arzt in der Immobilie befindet, aber wenn der neue Arzt Ihren eigenen Geschäftsbetrieb negativ beeinflusst, z. B. weil Patienten zum neuen Arzt abwandern, können Sie unter Umständen gegen die Neuvermietung vorgehen.
Sozietätsklausel & Praxisschild
Vertragsärzte sind verpflichtet, ihre Praxis durch ein öffentliches Schild als solche kenntlich zu machen. Um spätere Streitigkeiten über das Schild zu vermeiden, sollte der Mietvertrag eine entsprechende Erlaubnis enthalten. Zu beachten ist auch die Sozietätsklausel. Diese ermöglicht es dem eingemieteten Arzt, später bei Bedarf einen weiteren Partner in die Praxis aufzunehmen. Die bis dahin bestehende Einzelpraxis wird dann durch die Sozietätsklausel in eine Berufsausübungsgemeinschaft umgewandelt.
Rückbau frühzeitig klären
Manchmal sind bauliche Veränderungen notwendig, um aus den Räumen der Immobilie tatsächlich eine Praxis mit geeignetem Grundriss zu erhalten. Ob bei einem späteren Auszug Rückbauten erfolgen müssen, sollten Sie im Vorfeld mit dem Vermieter abstimmen und vertraglich festhalten lassen.
Ein spezielles Thema – Mehrwertsteuer
Die meisten Ärzte sind von der Umsatzsteuer befreit. Die meisten Vermieter optieren jedoch auf die Umsatzsteuer. Ein Konfliktpotential, welches es zu lösen gilt – vor allem bei mehrwertsteuerpflichtigen Umbauten, die der Vermieter für die zukünftige Praxisnutzung durchführen soll.
Wir wären keine guten Berater, wenn wir nicht auch hierzu Lösungsansätze hätten. Diese werden von Fall zu Fall individuell betrachtet und in Zusammenarbeit mit den Steuerberatern beider Seiten wirtschaftlich gelöst.
Wir sind Ihr Experte in Nürnberg für Gewerbeimmobilien
Als Nürnberger Spezialisten für Gewerbeimmobilien beraten wir von Steven Efler Sie gerne individuell und umfassend – natürlich auch bei der Auswahl geeigneter Objekte: Vereinbaren Sie noch heute einen Termin!
