fbpx

Gewerbeimmobilien und die Mehrwertsteuer: Worauf ist zu achten?

Gewerbetreibende sind in der Regel sehr gut mit der Vor- und Umsatzsteuer, die im Verbraucherkontext oft schlicht als „Mehrwertsteuer” zusammengefasst wird, vertraut. Anders bei Vermietern, denn die Immobilienvermietung ist zunächst einmal umsatzsteuerbefreit. Vermieter, die ausschließlich an Privatpersonen vermieten, kommen mit der Umsatzsteuer also nicht in Kontakt. Bei einer Vermietung an Gewerbetreibende können Vermieter die Umsatzsteuer aber optional ausweisen – was gewerbliche Mieter im Regelfall, aufgrund des dann möglichen Vorsteuerabzugs, auch begrüßen.

Was ist der Unterschied zwischen einer Gewerbevermietung mit oder ohne Umsatzsteuer?

Die Umsatzsteuer beträgt in Deutschland aktuell 19 %. Wird diese auf den Nettopreis aufgeschlagen, wie es beispielsweise bei Waren im Supermarkt (ausgenommen solche mit reduziertem Satz von 7 %) oder beim Friseur der Fall ist, erhöht sich der Gesamtpreis also um 19 %. Bei einer Grundmiete von 1.000 Euro wäre das folglich der Nettobetrag, wird er mit Umsatzsteuer ausgewiesen, ergeben sich 1.190 Euro (1.000 Euro Nettomiete und 190 Euro Umsatzsteuer).

Die Vermietung wird dadurch aber nicht teurer, denn sowohl Vor- als auch Umsatzsteuer sind Durchlaufposten. Der Mieter kann sich die oben im Beispiel erwähnten 190 Euro also als Vorsteuerabzug vom Finanzamt zurückholen, der Vermieter muss die generierten 190 Euro Umsatzsteuer im Zuge der Umsatzsteuererklärung an das Finanzamt abführen. Damit sind beide Parteien vorerst wieder bei null (der ursprünglichen Nettomiete) angelangt – und trotzdem können durch eine Vermietung mit Umsatzsteuer sowohl Vor- als auch Nachteile entstehen.

Beispiel Energieausweis

Vorteile wenn zur Miete Umsatzsteuer erhoben wird

Beide Parteien haben die Möglichkeit, den Durchlaufposten zu verrechnen. Der gewerbliche Mieter mit seinen Eingangsrechnungen, der gewerbliche Vermieter beispielsweise mit Handwerksrechnungen bei Sanierungen, Modernisierungen oder Renovierungen.

Deshalb kann sich diese Option auch für Vermieter lohnen. Stellt ein umsatzsteuerpflichtiger Handwerker beispielsweise eine Rechnung in Höhe von 10.000 Euro aus, enthält diese bereits 19 % Umsatzsteuer. Erhebt der Vermieter seine Miete mit Umsatzsteuer, kann er die 19 % Umsatzsteuer der Handwerkerrechnung vom Finanzamt zurückfordern – und somit potenziell viel Geld sparen.

Nachteile bei einer Vermietung mit Umsatzsteuer

Der größte Nachteil ist der Verwaltungsaufwand, denn wer Umsatzsteuer erhebt, muss auch Vorsteuer- und Umsatzsteuererklärungen abgeben. Für den Gewerbetreibenden macht das keinen Unterschied, beides macht er im Zuge seiner Geschäftstätigkeit sowieso schon. Vermieter hingegen werden dadurch eventuell mit Prozessen konfrontiert, mit denen sie in ihrem Alltag als Arbeitnehmer und Privatperson nichts zu tun haben. Für diese entsteht also ein zeitlicher Mehraufwand, der sich durch die Vorsteuerabzüge wie im Beispiel mit der Handwerkerrechnung aber finanziell lohnen kann.

Ausweisung nur gegenüber umsatzsteuerpflichtigen Selbstständigen möglich!

Beispiel Energieausweis

Ein Punkt, den Vermieter dringend beachten müssen, ist der rechtliche Rahmen. Gegenüber Privatpersonen darf pauschal keine Umsatzsteuer erhoben werden. Wird eine Bürofläche aber beispielsweise an ein Ingenieurbüro vermietet, ist eine Erhebung möglich. Anders wäre es in der Arztpraxis oder einer Praxis für Psychologie – beide Berufe rechnen nach GOÄ umsatzsteuerbefreit ab, auch da dürfte also keine Vermietung mit Umsatzsteuer stattfinden.

Das Gleiche gilt für Banken (Finanzdienstleister), Verbände, Vereine oder Versicherungen und deren Dienstleister.

Wird an diese Branchen vermietet, darf keine Mehrwertsteuer berechnet werden. Bei gewerblichen Vermietern entsteht dabei oft ein Mehrwertsteuer-Schaden. Vor allem bei denen, die gerade neu gebaut oder größere Sanierungen anstehen haben und Handwerkerrechnungen in größerem Umfang beglichen werden sollen. Macht man hier etwas falsch, kann dieses Thema unter Umständen sehr viel Geld kosten. Wir empfehlen daher, sich mit dem eigenen Steuerberater zu besprechen.

Wir von Steven Efler Immobilien beraten und unterstützen Sie gern bei der Vermietung Ihrer Gewerbeimmobilie: Kontaktieren Sie uns!

In Zusammenhang mit diesem Thema empfehlen wir Ihnen zudem diese Beiträge:

Folgen Sie uns auf Social Media,
um immer über die neusten Angebote und News informiert zu sein!

Jetzt unseren Top-Service als Gewerbemakler erleben

Sie möchten sich selbst überzeugen, wie professionell und servicestark unser Team von Steven Efler Immobilien arbeitet? Nehmen Sie Kontakt zu uns auf und erleben Sie hautnah, was einen spezialisierten Gewerbemakler auszeichnet. Wir freuen uns auf Ihr Interesse und haben gerne Anteil an Ihrem gewerblichen Erfolg in der Metropolregion Nürnberg!

Sie empfehlen, wir vermitteln, sie kassieren

Rotes Telefon auf Tisch