Kauf von Gewerbeimmobilien in Abhängigkeit A-, B- oder C-Städten
– Chancen und Risiken
Die lagebezogene ABC-Kategorisierung von Städten ist für Kapitalanleger in Gewerbeimmobilien essenziell: Nicht nur zeigt sie Qualität und Potenzial eines Standorts auf, zugleich beeinflusst diese das Rendite-Risiko-Profil, das Investoren in Bezug auf die erhalten. Gemeinsam mit der Art der Gewerbeimmobilie und den gebäudespezifischen Eigenschaften, muss die ABC-Lage aus Investorensicht daher eine Schlüsselrolle in der Beurteilung einnehmen.
Klassifizierung nach A-, B- oder C-Mikro- und Makrolage
“Lage, Lage, Lage” – diese Redewendung ist nicht grundlos Teil der DNA des Immobilienwesens. Es liegt in der Natur der Sache, dass Immobilien nun einmal “immobil” sind. Nahezu alles lässt sich an denen verändern, optimieren oder aufwerten, aber nicht der Ort, an dem sie stehen. Die ABC-Klassifizierung greift deshalb sowohl bei der Mikro- als auch bei der Makrolage. Erstere bezieht sich auf die unmittelbare Umgebung der Immobilie, beispielsweise pulsierende Einkaufsmeilen oder gehobene Viertel mit wirtschaftlicher Stärke. Die Makrolage fokussiert sich indes auf die Städte in ihrer Ganzheit.
Um die Klassifizierung etwas greifbarer zu machen, können Sie sich an den folgenden Merkmalen orientieren:
- A-Städte: Metropolen mit großer und internationaler Bedeutung, Gewerbemieten rangieren normalerweise bei 80 bis 100 % der Spitzenmieten, namhafte Kundenmagneten und Niederlassungen, kaum Leerstand – Beispiele hierfür wären München, Frankfurt und Berlin.
- B-Städte: Großstädte mit internationaler und regionaler Bedeutung, die Gewerbemieten rangieren bei 40 bis 80 % der Spitzenmiete, weiterhin eine hohe, aber im Vergleich zu A-Städten geringere Passantenfrequenz – ein Beispiel dafür ist Nürnberg
- C-Städte: Sie haben meist etwa 100.000 bis 250.000 Einwohner und sind von regionaler Bedeutung, verfügen über niedrigere Kaufpreise im Vergleich zu A- und B-Städten – Beispiele hierfür wären Fürth und Erlangen
Von Gewerbeimmobilieninvestoren erhalten beide ABC-Klassifizierungen viel Beachtung, sowohl was die Mikro- als auch Makrolage anbelangt. Das aus nachvollziehbarem Grund: Wer in eine Gewerbeimmobilie investieren möchte, der sucht nicht zwangsläufig die sehr teuren, aber auch sehr sicheren A-Lagen – beides führt nämlich zu geringeren erwartbaren Renditen.
B- und C-Lagen tragen im direkten Vergleich zu A-Städten zwar ein höheres Risiko, damit stehen auf der Gegenseite aber auch höhere Renditechancen – bedingt durch die niedrigen Kaufpreise und etwaige günstige Zukunftsentwicklungen. Aus Sicht eines objektiv agierenden Investors muss das Eine nicht schlechter als das Andere sein: Denn Investoren bringen ihr ganz eigenes Rendite-Risiko-Profil mit – und können durch die ABC-Klassifizierung damit gezielt Gewerbeimmobilien in den Fokus rücken, die zum individuellen Rendite-Risiko-Profil passen.
Welche Risiken charakterisieren A-, B- und C-Lagen?
Risiken von A-Lagen:
- die starke Nachfrage könnte dazu führen, dass Sie schlicht für kein geeignetes Kaufobjekt den Zuschlag erhalten
- A-Lage-Immobilien charakterisiert bereits ein sehr hoher Kaufpreis (dadurch auch viel Investitionskapital nötig), der an die A-Lage gekoppelt ist – würde die Region ihren A-Lage-Status verlieren, ginge damit also ein höherer Wertverlust einher
- geringer Verhandlungsspielraum aufgrund der hohen Nachfrage
Risiken von B-Lagen:
- Mieternachfrage geringer als in A-Lagen, zudem mitunter wählerischere Mieter
- Mikrolage spielt eine größere Rolle
- Wettbewerbsfähigkeit der Immobilie muss über beispielsweise Modernisierungen erhalten werden
Risiken von C-Lagen:
- Leerstandsrisiko größer als in A- und B-Lagen
- C-Städte könnten (weiter) schrumpfen oder an wirtschaftlicher Stärke verlieren
- geringere laufende Erträge durch niedrigere Mietniveaus
Welche Chancen offerieren Immobilieninvestitionen in A-, B- und C-Städte jeweils?
Chancen von A-Lagen:
- sehr geringes Leerstandsrisiko
- viel Sicherheit durch die sehr hohe Nachfrage
- hohe Gewerbemieten, dadurch auch höhere Cashflows
Chancen von B-Lagen:
- überschaubares Leerstandsrisiko
- ausgewogenes Risiko-Rendite-Verhältnis
- B-Lagen könnten künftig zu A-Lagen aufsteigen, was zu entsprechend starken Renditen gegenüber dem Kauf in (Noch-)B-Lage führen würde
Chancen von C-Lagen:
- geringere Kaufpreise, daher leichter finanzierbar
- normalerweise niedrige Mieterwechselfrequenz aufgrund der Regionsverbundenheit
- potenziell hohe Renditen bei günstiger Entwicklung der Ist-C-Lage
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